この記事を読んで欲しい人 | 不動産投資 | 成功する特徴
この記事は
- 不動産投資で成功したい！
- アパートを買ったけど、空室が埋まらなくて焦っている！
- 不動産投資で成功する人はどんな人か知りたい。
こんな方に向けて書いています。
当時、担当するオーナーさんは60名以上！そのなかには大成功して、みなさんが思い描くような理想の生活を送っている方もいれば、残念ながら失敗して退場してしまう方もいました。
今ほど不動産投資がブームになる前でしたが、サラリーマン大家さんもいれば専業の方もいました。
その中でもやはり成功する人には共通点がありました！
今回はそんな私の経験から見えてきた、不動産投資で成功する人の共通点についてまとめたいと思います！
不動産オーナーも、立派な「経営者」だと思っています。
大事なことの本質はどんな立場であっても変わらずに大事です。
もくじ | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
私が当時勤務していた管理会社は様々な物件を扱っていました。
- 区分所有のマンション
- 一棟アパート
- 戸建て賃貸
- 一棟マンション
もちろん、規模が大きくなればなるほど法人がオーナーである場合も多かったですが、今回は小規模なものを中心に、個人のオーナーさんに絞ってまとめていきたいと思います。
もちろん、不動産オーナーではなくても参考になることも多いです。是非お読みください！
相続までしっかり考えていた | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
不動産投資は物件を買って不動産仲介会社・管理会社に投げたら終わり！ではありません。株式投資やFXなどと比較すると超長期投資です。
その分、出口戦略をしっかりと考えておく必要があると思います。
当時、複数のアパートを所有する大口のオーナーさんがいらっしゃいました。その方から絶対に守るように言われたルールは、
- 自宅に来るな！
- 連絡は絶対に携帯電話に！
- 郵送物もすべて会社宛に郵送！
と言うものでした。
一度直接お会いした時に理由をよくよく聞いてみると、
- 親も資産家で、相続の時に親戚間で揉めてバラバラになるのを見た。
- 下手に資産があって、相続時に親戚間で揉めるのは望んでいない
- ある年ですべて現金化して、相続時にトラブルの原因にならないようにしたい
との考えをお持ちの方でしたので、身内に不動産を所有していることを知られたくないとの意向があったようです。
当時私は社会人になってほんの数年目の若造でした。
当時は「お金があるならいいじゃんか〜」程度に考えていましたが、家族も増えて投資もするようになりこのオーナーさんの考えがものすごく理解できる気がします。
このオーナーさんの投資方針はあくまでも一例です、不動産の出口戦略にもちろん正解はありません。
- 建て替えも含めて所有し続ける
- 満室にして価値が上がったところで売却
その方のライフプランに応じてさまざまな選択肢が考えられますが、将来的な計画や、明確な目的をもって臨むことが必要だと思います。
レスポンスが早い | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
これはサラリーマンと共通していますが、レスポンスの早さは非常に重要です。管理会社からの連絡で多いもの例としては、
- 退去立会いで○○円の原状回復工事です
- 設備が壊れました。緊急手配で概算○○円です！
一方の不動産仲介業者さんからの連絡では、
- 空室の内見を行いました、△△円に下げていただければすぐ契約できます！
等の連絡が入ることがあります。
中には緊急のものも多く、またお客さんとの交渉に関わるものであることも多いため、その返事がすぐ繋がったり決断が速い方がサクサクと物事が進みます。
アパートの設備。例えば給水ポンプなどが壊れた時はすぐに直さないと入居者の不信感から退去に繋がります。入居希望のお客さんとの減額交渉についても、スピード感や勢い・タイミングも非常に大切です。
連絡を入れる側の立場からしても、その場でどんどん決めていただけるオーナーさんにはすぐ相談しよう！という気持ちになります。
物腰柔らか | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
仮に次の２パターンの性格のオーナーさんがいたとします。
- 物腰柔らかで優しい方
- ぶっきらぼうで愛想の悪い方
どちらが話しやすく、気軽に連絡を入れる気になるかは一目瞭然だと思います。
もちろんこちらも仕事ですが、その前に一人の人間です。
愛想が悪かったりするだけで連絡を入れることが億劫になってしまっては何もいいことはありません。
よいニュースも悪いニュースも迅速に情報が集まるように努めるのは最低限すべきことかと思います。
会社内での報告・連絡・相談のホウレンソウは部下の仕事！という風潮がありますが、ホウレンソウしやすい雰囲気をつくるのは上司の役目だと個人的には思っています。それと同じですね。
家庭を第一に | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
当時、アパートを何棟も所有しているオーナーさんの中には、
奥さんにアパート売れと言われたら言われたらすぐに売っちゃうよ！
という方が何名かいました。（本当かはわかりませんが）
ただ、不動産投資は家族のため！家庭が一番！と、優先順位を明確にしている方が多かった印象があります。
もちろん、不動産投資の目的は人それぞれ違います。
- どんどん物件を増やして拡大したい！
- サラリーマンをしながら副業で貯金したい！
- 自分の目の届く範囲で気楽にやりたい！
など、みなさんいろいろな目的を持って不動産投資をしています。ただ、それに没頭しすぎて自分の１番の財産である時間を使いすぎてしまっては本末転倒だと考えています。
人生の優先順位を意識して、大切なものを一番大切にすることが大事です。
あたりまえに聞こえますが、なかなか難しいです。
どんどん任せてくれる | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
管理会社の時、印象的だったオーナーさんがいました。
月に〇〇万までなら承認なしで発注していいよ！
入居者さんに満足してもらえることが一番だからね！
と、他のオーナーさんの比ではない金額の決済権をこちらに預けていただけるオーナーさんがいらっしゃいました。
もちろん、無関心で全て丸投げということではありません。
その方は不動産管理にスピード感が大切だと言うことを理解されてのことですし、他の事項に関してもどんどん任せていただくことが多かったですが、その分、事後報告や収支の説明の場では非常に厳しく詰められました。
自由には責任が伴います。正直、このオーナーさんの物件への対応は緊張感を持って取り組んだ記憶があります。
今思うと、アメと鞭で人を使うのが上手かった人だったのだと思います。
不動産業者さんとのかかわり方 | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
オーナーさんは不動産会社さんともたくさん付き合いますよね。
うまいオーナーさんはどうしているのでしょうか？
日常的には不動産「仲介」業者さんと不動産「管理」会社さんとの両方と付き合います。使い分けも必要だと思います。
仲介業者はお客さん | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
アパートオーナーさんにとって一番怖いのは空室。一方でその空室に入居者さんを紹介してくれる不動産仲介業者さんはありがたい存在だと思います。
空室が発生してしまった時には、いかに不動産仲介業者さんに自分の部屋を認知してもらい、数多くのお客さんに紹介してもらうかを考えるのが非常に大事です。
管理会社の時に担当したオーナーさんの中には、
- 成約時の広告料を多めに支払う
- 仲介業者のお店に菓子折りを持ってく
- 内見の時にお客さんに言われた要望を仲介業者さんから聞いて参考にする
（エアコンが古い、ドアホンつけて、畳を新しく。などはすぐに手配したりしていました）
これらをうまく行い、高い稼働率を維持していた方もいました。
私は空室の期間が長くなるくらいなら、広告料を支払っても早く入居してもらった方がいいと思います。広告料は仲介さんへの収入になるので動きが変わることも多いです。
管理会社はビジネスパートナー | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
反対に、不動産管理会社からオーナーさんに連絡が入るときはお金がかかることや、あまりよくないニュースであることが多いです。
実際、私の管理会社時代は「オーナー訪問＝工事提案」の意識も強かったです。（反省しています・・・）
もちろん、
- 建物を適切に維持管理して価値を高める
- 利用している入居者の安全を守る
- 綺麗に維持して退去防止、入居率を維持する
こういった目的を果たすために定期的なメンテナンスや適切な大規模修繕工事は必要不可欠です。一方、不動産管理管理会社も利益を追求する会社です。営業担当にも売上のノルマがあります。
管理会社の言うことを鵜呑みにせず、本当に必要かどうかをしっかり考えて判断することが必要です。
成功しているオーナーさんに工事提案をした時には
- 考えさせて！（知り合いの業者さんなどにも聞いている）
- 現場を案内して説明して！（現場で色々質問して自分でも調べている）
こう言われる事が多かったです。
もちろん人によると思います。ただ、私の知る限りでは成功しているオーナーさんはものすごく勉強されていると感じる機会が多かったです。負けじとこっちも勉強したり、職人さんや業者さんに色々聞いたりと、ものすごく刺激になりました。
終わりに | 不動産投資 | 成功するオーナーの特徴
不動産投資も立派な「経営者」です。不動産管理会社や不動産仲介業者さん、時には銀行の担当者さんなどと協力していくことも必要です。従業員さんを雇って事業を行う社長さんと何ら変わらない気がします。
ただ物件を安く手に入れて高く貸すだけではありません。人と関わり仕事をしていく上での参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました！
私は不動産管理業界で10年以上勤めていますが、その中でも新卒で勤めた不動産管理会社はアパートやマンションをメインに扱っていました。
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