マンション投資 | アパート投資 | 違い | メリット | デメリット | 管理の立場から比較します!

マンション投資とアパート投資の違い

この記事を読んでほしい人 | マンション投資 | アパート投資 | 違い

この記事は

  • 不動産投資を始めるため情報収集をしています!
  • マンション投資とアパート投資、どっちがいいかわからない
  • それぞれの違いを知りたい!

上記の方に向けて書いています。

不動産投資に興味をお持ちの方は、まず投資用のポータルサイトなどで情報収集をすると思います。その中で必ず出てくるマンションとアパート。似ているようで大きな違いがあり、また投資として運営していく上での注意点もそれぞれ異なります

ほぞ

今回はそれぞれのメリットについてまとめていきたいと思います!

似ているようで大きく違いますよ!

もくじ | マンション投資 | アパート投資 | 違い

私自身、不動産管理会社で数多くの物件を管理してきました。管理物件にはここで挙げているマンションとアパートの両方がありました。実務での経験からまとめていきます!

そもそも、マンションとアパートの違いは? | マンション投資 | アパート投資 | 違い

マンション適正化法によるマンションの定義によると、

マンションとは

2以上の区分所有者が存在する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものならびにその敷地及び付随施設」

上記のように定義されています。

一方のアパートには明確な定義はありません

個人的な現場の感覚ではアパートは

  • 建物規模はマンションに比べると小規模
  • 一棟丸ごと同じオーナーさんの所有物

こういったイメージでしょうか。

マンション
マンションのイメージ

簡単に言うと、マンションは上記の写真のようなイメージの建物のうち、

  • 1部屋を所有して賃貸に出す
  • 他のお部屋は別の所有者さん
  • 普通に自宅として所有し住んでいる方も大勢いる

というイメージです。

アパート
アパートのイメージ

一方のアパートですが、建物の規模は写真のイメージです。

  • 土地、建物から同じオーナーさんの所有物
  • 建物の部屋はすべて賃貸に出している

このようなイメージでとらえていただけるといいと思います!

ほぞ

もちろん、反対に小規模なマンションや大規模なアパートもありますが、この記事では上記の写真のような規模のイメージでまとめていきたいと思います!

マンション経営の強み | マンション投資 | アパート投資 | 違い

アパートと比較した時のマンションの特徴ですが

  • 専有部(それぞれの部屋)は自分の所有物
  • 共用部(エントランス・廊下など)はマンション全体の共有物

となっています。ここに関連するメリットを紹介します。

共用部は割安で豪華 | マンション投資 | アパート投資 | 違い

一定規模以上のマンションであれば、

  • エントランスが豪華な作り
  • ロビーや打ち合わせスペースがある
  • 宅配ボックスなども完備

こういった共用部が整備されています。こういった共用部は住む人にとって便利なことはもちろん、空室が出てしまって募集するときにも印象が良いので契約につながります。

ほぞ

豪華な共用部が「ある」事がそもそもメリットです。

さらに、マンションの共用部はマンション全体で管理します。

マンション内の他の居住者も合わせた全体で管理費を負担していますので、一部屋あたりの負担額は非常に割安になっていることは大きなメリットです。

ほぞ

アパートではなかなかこう言ったスペースを設けることは難しいです。建築時にエントランスを広くしすぎるとその分一階のお部屋のスペースが狭くなったりしてしまいます。

敷地から全てが自分の持ち物であるアパートで共用部を整備しようとすると、

  • 最初に整備するときにお金もかかる
  • 維持費用もすべて自分一人で負担
  • 共用部を広くすると、専有部が狭くなる。

こういった条件になるので、アパートでの導入はハードルが高いと感じます。

大規模工事なども割安 | マンション投資 | アパート投資 | 違い

アパートもマンションも同様ですが、時間の経過と共に劣化していきます。建物の全体に係る工事の一例として

  • 外壁塗装、外壁防水
  • 屋上防水
  • 鉄部塗装
  • 給排水管

こう言った大規模改修工事が必要です。もちろんこれらも共用部になるので、マンション所有者全体で修繕積立金を負担して積み立てています。

また、建物の規模もアパートよりマンションの方が大規模なことが多いです。

足場代や塗料などの材料費は施工面積が大きいと単価は下がっていきますし、養生費や仮設費などの費用も規模が高いとが大きいと足場代などの単価も下がっていきます。

ほぞ

マンションはスケールメリットを活かせることが大きなメリットです!

ある程度以上規模であれば災害にも強い | マンション投資 | アパート投資 | 違い

マンションの方が大規模なことが多く、建物が大きくなると当然造りも頑丈なことが多いです。

  • 建物を固定するために地面に打ち込む基礎が太く深くまで打っている
  • 屋上に受水槽があれば多少の断水でも給水可能
  • 防災倉庫なども住民全体の負担で準備できる

この場合もスケールメリットがあります。マンションの管理組合で避難訓練を実施しているところも多いです。

ほぞ

大規模マンションですと、井戸を備えているところもありますので、停電時にも水を使うことができます。

アパート経営の強み | マンション投資 | アパート投資 | 違い

ここからは、アパートの強みについて説明していきたいと思います。

マンションと比較すると「敷地から全て自分のもの!」自分の裁量で基本的になんでも決めることができること。ここが大きなメリットです。

ほぞ

なるべく具体例を挙げながら説明していきたいと思います。

なお、管理会社に委託している人はアパートのオーナーさんの方が多かったです。

部屋の貸し方が自由自在 | マンション投資 | アパート投資 | 違い

アパートの部屋の中で空室が発生してしまった場合を想像してみてください。

空室のままでは家賃が入ってきませんので、不動産仲介業者さんと協力して募集活動をしていくことになります。

仲介業者さんのところには様々な要望をぶつけてくる入居希望者さんがいます。当たり前ですが、

収入面での審査で引っかかったり、最低限のマナーを守れない方は言語道断ですが、それ以外の実現可能な範囲で仲介業者さんから様々な相談を受けることがあります。

ほぞ

ここから、具体的な相談の事例について紹介していきます。

ペットを飼いたい! | マンション投資 | アパート投資 | 違い

不動産のポータルサイトで検索するときに、ペット可物件かどうかを初めから選択できます。ペットを飼っている方にとってはその物件がペット可かそうでないかという違いで、候補から外れることもあります。

一棟貸しのアパートの場合、自分でペット可/不可を決めることができます。

一方のマンションでは全体の管理規約で禁止されていれば飼うことはできません。

また、ペットの種類やサイズも決まっているケースがほとんどです。

ほぞ

もちろん、他の入居者さんとのバランスやルール作り等は必要ですが、臨機応変に決めることができるのはメリットです。

倉庫として借りたい! | マンション投資 | アパート投資 | 違い

アパートの立地によっては、倉庫利用での問合せを受けることがあります。

この場合は借主さんが法人である場合が多い印象です。居住用ではないという事を理由に賃料を上げて契約することもあります。

ほぞ

倉庫契約にしたことで月極駐車場も一緒に契約してもらえて、オーナーさんに喜ばれたこともあります。

店舗として借りたい! | マンション投資 | アパート投資 | 違い

過去に「1階のお部屋を改装して店舗にしたい」との問合せに対応したことがあります。

  • 駅近物件の1階角部屋
  • 工事については管理会社側の指定業者に発注
  • 事前に図面などを確認
  • 工事内容については適宜建物管理会社と情報共有
  • 賃料も割高に
  • 退去時にはもちろん原状復旧
  • 敷金も多めに

上記のように少し厳しめの条件で締結しました。個人的には店舗の内装などに携わるのは好きなので非常に楽しかったです!

ほぞ

テイクアウト専門の軽食を扱う店舗でしたが、入居者の方からも好評で、オーナーさんも収入が増えて喜ばれました。数年経ちますがまだ営業しているようで感慨深いものがあります。。

共用部も自由 | マンション投資 | アパート投資 | 違い

先程マンションは共用部が割安!と紹介しましたが、もちろん制約はあります。

反対に、アパートは共用部含めて自分の持ち物なのですべて自由です。

お金さえかければ自分の思うがままにすることができます。

ほぞ

もちろん関係する法令に抵触すると不可能です。

最近ではやはり宅配ボックスは設置しておきたいと思います。便利ですし、退去防止にも入居時のアピールにもなりますよ!

他にも、アパート共用部ならではの事例を紹介していきます!

自動販売機は侮れない | マンション投資 | アパート投資 | 違い

自動販売機

設置場所の人通りや周辺環境によりますが、自動販売機の収益は侮れません。

  • 月数千円程度の電気代
  • 設置スペース

これらを提供すれば、自販機側の業者さんで補充から集金までやってくれます。月に数万円の収入になることもありますので共用部や敷地に余裕がある場合は検討してみてもいいかもしれませんね。

上記の写真では少し寂れた印象を持つかもしれませんが、実はドル箱だったりしますので、本当に侮れないです。。

ほぞ

自動販売機の中には、

  • AEDつき
  • 災害時の緊急機能付き

などの自販機もあります。設置するスペースが狭くても大丈な薄型もありますよ!

外壁の看板も収益増に! | マンション投資 | アパート投資 | 違い

  • 周辺に施設がある場合
  • 人通りの多い道路に面している

こう言った場合は外壁の看板でも利益を上げることができるケースがあります。

ほぞ

賃料はケースバイケースですし、広告は景気の影響をすぐ受けると言われています。看板だけで稼ぐのはなかなか厳しいと思いますが、条件が合えば検討してみてもいいと思います。

ただ、建物のイメージに直結するので看板内容の事前審査は必須です!

駐車場、駐輪場でも儲かる! | マンション投資 | アパート投資 | 違い

繰り返しになりますが敷地も活用できるのがアパートのメリットです。

シェアリングエコノミーが増えていますし、これからの時代には欠かせなくなってくると思います。

  • レンタサイクルスタンド
  • レンタルキックボードのポート
  • カーシェアリング
  • 電気自動車の充電スタンド

こう言った用途での契約で収益をうまく上げることもできます。

ほぞ

駐輪場は居住者や過去の退去者の放置自転車などの問題もつきまとうので、レンタサイクルはなかなかおすすめです、

終わりに | マンション投資 | アパート投資 | 違い

今回はマンション投資とアパート投資のメリットを比較してみました。

同じ不動産投資ですが、似ているようで全く違うのがご理解いただけたら嬉しいです。

どちらが正解というわけではなく、向き不向きがあります。メリットをしっかり比較して自分に合う投資をしていけたらいいと思います!

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました!

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