原状回復工事 | 通常損耗 | アパート管理 | オーナー負担の工事項目とは | 不動産管理

経年変化と通常損耗

この記事を読んで欲しい人 | 原状回復工事 | 通常損耗

  • アパートを退去することになった。原状回復工事が不安
  • 通常損耗と特別損耗の違いが知りたい
  • オーナー負担の工事項目について知りたい

上記の方向けに書いています。

原状回復工事についてはいくらかかるのか不安になりますし、トラブルは避けたいですよね。

ほぞ

今回は、原状回復工事の中でオーナー(=大家さん)負担となる、経年変化、通常損耗についてまとめました。

居住者(=借主さん)負担となる項目、特別損耗については別の記事でまとめています。

この記事のもくじ | 原状回復 | 経年変化 | 通常損耗

このページは国土交通省住宅局が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」が一つの指標になっています。130,000文字超えの超大作なので、わかりやすく要点を抜粋しています。

国土交通省HP

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

負担区分 | 原状回復 | 経年変化 | 通常損耗

ガイドラインでは、建物の損耗等を次の3つに区分しています。

  1. 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
  2. 居住者の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
  3. 居住者の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等(特別損耗)

ガイドラインでは、①②については大家さん負担としています。のみ、入居者者負担です。

考え方 | 原状回復 | 経年変化 | 通常損耗

居住者が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものであり、これらは賃料でカバーされていると考えられます。そのため大家さん負担となっています。

ほぞ

まして、エアコンを丸ごと交換する、給湯器を新品にするなど、物件の価値が上がるものは大家さん(=オーナー)負担です

工事項目の具体例 | 原状回復 | 経年変化 | 通常損耗

では、具体的にどの項目が経年変化、通常損耗の範囲なのか具体例を挙げながら説明していきます。

家具の設置による床の凹み

家具を設置することは通常の使用です。(大家さん負担)

ほぞ

ただし、家具を引きずったりした場合の傷は居住者負担になる可能性があります。

日焼けによる畳の変色、フローリングの色落ち

日照は通常の生活で避けられないので通常使用の範囲です。(=大家さん負担)

また、構造上の欠陥での雨漏れなどで発生した劣化についても同様です。

テレビ、冷蔵庫の後部背面の黒ずみ

いわゆる電気ヤケ。生活秘術品であるテレビ、冷蔵庫使用での電気ヤケは通常の使用と認識されるのが妥当です。(=大家さん負担)

ほぞ

最新のテレビが電気ヤケするかは疑問ですが。。

エアコン設置の際のビス跡

テレビ、エアコン同様にエアコンは必需品です。エアコンを設置するためのビス穴も通常の使用の範囲と考えられます。

壁クロスの変色

畳などの変色と同様に、日照は通常の生活で避けられないものと考えられます。

壁に貼ったポスターの跡

日焼けと同様、通常使用の範囲と考えられます。

壁などの画びょう、ピン跡

ポスターを張るための画びょう、ピン跡は通常使用の範囲です。

ほぞ

一方で、太いビス・ねじ・釘などは特別損耗(居住者負担)になる可能性がありますので注意しましょう!

地震で破損したガラス

自然災害による被害は、居住者に責任はありません。大家さん負担です。

網入りガラスなどの熱割れ

ガラスの加工処理の問題での亀裂は居住者には責任がないと考えられます。

鍵の取替え

入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、大家さん負担であることが妥当です。

ハウスクリーニング

居住者が通常の清掃を実施している場合、専門業者を入れてのクリーニングは大家さん負担の場合が多いです。

ほぞ

ただし、契約書に事前に入ってしまっていることも多く、クリーニング費用だけは負担するケースもあります。

エアコン内部洗浄

通常の生活必ず行うとは言い切れないため、大家さん負担とすることが妥当だと考えられます。

ほぞ

ここからは、次の入居者を探すためのグレードアップ工事に該当する工事をあげます。

当然に大家さん負担の項目です。

フローリングのワックスがけ

通常の生活で必ず行うとは言えないため、大家さん負担です。

畳の裏返し、表替え

維持管理上の問題と考えられます。大家さん負担と考えられます。

網戸の張替え

破れているわけではないものを新しく貼り替える場合は、入居者の入れ替え時に行うものであり、大家さん負担と考えられます。

最後に | 経年変化 | 通常損耗

今回は主に大家さんの負担となる項目についてまとめました。

ガイドラインでは、あわせて入居前の状況をお互いにしっかり確認しておくことが大切とも触れています。ガイドラインはあくまでも指標ですが、トラブルのないようにしっかり準備しておきたいですね。

ほぞ

・入居者負担となる工事項目

・床などの一部を傷めた場合、全体の張替えまではいらないのかどうか

についてはそれぞれ別記事でまとめています。

最後までお読みいただきましてありがとうございました!