マンション | 選び方 | ５選 | 内見時のチェックポイント | 新築 | 中古 | 選び方 | 戸建てとの比較

この記事を読んで欲しい人 | マンション | 選び方

この記事は、

• マンションを選ぶ時、どこを見ていいのかわからない
• マンション選びがなかなか進まない！

上記の方に向けて、不動産管理会社歴10年以上の筆者がマンション選びの注意点をまとめました。

多くの方にとってマンションは一生に一度の大きな買い物です。数十年後に後悔しないために慎重に選びましょう！

もくじ | マンション | 選び方

• 豪華すぎる共用部は避ける
• 200戸以上の大規模マンション
• 機械式駐車場より自走式駐車場
• 修繕営繕計画の確認
• 定借マンションは避ける
• 最後に

私は不動産管理会社でマンション、戸建ての管理を担当していました。

数十年使用していく、大きな買い物です。しっかり準備しましょう！

豪華すぎる共用部は避ける | マンション | 選び方

最近の新築マンションの募集広告を見ていると、

• スカイラウンジ
• プール
• スポーツジム
• シアタールーム
• コンシェルジュ

など、非常に豪華なものをたびたび目にします。

もちろん、多くの場合マンションはあこがれの対象ですので非常に魅力的に感じますが、それを管理・運営していくのは区分所有者となる入居者自身です。。

毎月の管理費の中に設備の維持管理費が含まれていますし、什器や設備の故障、交換などの際は修繕積立金を使用することになります。

プール、ジムなどは使用する人と使用しない人とで不公平感がでてくるケースをよく見ました。また、築後１０年以上が経過して廃止された共用部設備は見た目的に良くないですし、マンション全体の雰囲気にもマイナスの影響が出ます。

プール、スポーツジムは平日に時間のあるご高齢の方々の憩いの場になりますね。。

200戸以上の大規模マンションを選ぶ | マンション | 選び方

毎月支払う管理費から支出する項目として

• 管理人さんの人件費
• 共用部の電気代
• 定期清掃委託費用
• 各種点検費
  • 消防設備点検
  • 建築設備点検
  • 排水管高圧洗浄費用
  • 法定電気点検
  • EV点検
  • 植栽メンテナンス
  • 受水槽清掃

などがあります。

一方、修繕積立金を取りくずして行う大規模改修工事については

• 揚水ポンプ交換
• 屋上防水
• 外壁塗装
• 共用部廊下防水
• 鉄部塗装
• 外構補修
• 駐車場床面補修

　などが考えられます。

50戸のマンションと100戸のマンションとで上記の費用は２倍になるわけではないですし、マンション全体として大規模な方が、1戸当たりの管理費・工事費は割安になります。

個人的には200戸以上が目安かなと考えています。

一方で、戸数が多すぎても理事会・総会でまとまりにくいというデメリットになることもあります。

自走式駐車場を選ぶ | マンション | 選び方

駐車場に関しては機械式駐車場ではなく、自走式駐車場がお勧めです。機械式駐車場は

• 月々のメンテナンス費用が割高
• 定期的な修繕も高い
• 故障して駐車場が出せない場合の緊急対応費

上記の理由でとにかく費用がかかります。

また、日本のどこかの機械式駐車場で事故が発生すると、それをうけて安全装置の義務化など、法改正があります。

別途工事が必要になったり、台風などで電源系統が被害を受けたりなど、計画外の費用がかかるケースも多くあります。

日常的なクレームの原因にもなります。居住者同士の利用マナーや、出庫まで時間がかかるのも不便です。

修繕営繕計画の計画性 | マンション | 選び方

将来的な大規模改修工事への備えは必ず必要です。

きちんとした長期営繕計画に沿って、修繕積立金がきちんと貯まっていないと、大規模工事の際に「工事一時金」として数十万～百万程度必要なケースもあり、トラブルの元になりえます。

修繕積立金のチェック項目としては

• 他の規模の物件と比較して安すぎないか
• 今が安くてもきちんと値上げしていくスケジュールとなっているか
• 長期営繕計画作成時から消費税の変更はあるか（きちんと織り込まれているか）

新築時は、買い手がつきやすいように安く抑えられていることが多いですが、購入した後は居住者で管理していきます。

値上げは嫌なものですが、必要です。将来のためにきちんと値上げしていくことが必要です。

定借マンションは避ける | マンション | 選び方

定借マンションはできるだけ避けたほうが無難です。

主なデメリットとしては

• 途中で売却しようにも買い手がつきにくい
• 住宅ローンがつきにくい
• 建物部分は所有権だが、更地にしなくてはいけない

新築で購入しても、「解体工事積立金」の積み立ても始まります。

（少しテンション下がるなーと個人的に思います。）

最後に | マンション | 選び方

マンションの売り出し広告を見ているとどこも魅力的に見えて、楽しいですよね。

でも、購入した瞬間から管理していく側の「区分所有者」となります。

いろいろ調べて、長い目でみて後悔の無いマンション選びをしていただきたいと思います。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました！