この記事を読んで欲しい人 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
この記事は
- 晴れて満室！でももっと稼ぎたい！
- 貸室以外に収益を上げられる場所はないかな？
- 貸室としての需要は無い区画だけど、収益を上げたい。
上記のお考えをお持ちの方に向けて書いています。
もくじ | 貸室賃料以外のビル収益一覧
全て実務の中での体験をもとにまとめます。あなたの管理するビルに該当するものがありますでしょうか？
駐車場 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
まずは基本的なところから。駐車場もビルの立地や規模によっては非常に大きな収入源になります。
立地や周辺相場によりますが、
- 月極駐車場
- 時間貸し駐車場
- カーシェアリングの拠点として
- 電気自動車の充填スポットとして
など、さまざまな使い方ができると思います。
実際、車よせや荷捌きスペースが余っている場合は転用して収入が上がるように検討したこともあります。
駐車場についてはビルの新築時に台数を行政に申請しています。変更してはいけない区画もありますので、変更をかける場合は設計業社さんや関係役所に相談しましょう。
駐車場としての需要はなかったですが、「バイク置き場」として長期での契約をいただいたこともあります。
また、駐車場関連での事例を２つ紹介します。
附置義務駐車場 | 駐車場 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
近隣で大規模なビルを新築、建て替えの時にはチャンスかも知れません。
建物を新築、建て替えの際には駐車場を一定数確保する必要があります。
ただ、駅前で必要な台数を確保する事ができないなどの際に、救済措置があります。
これは、新築するビルではなく、他の場所に月極契約を締結することでその台数を補うというものです。
近隣での新築、建て替えの際に声がかかる可能性があります。
こればかりは外部からのお声がけを待つしかありませんが、普段から近隣と良好な関係を築いておくといいと思います。
通称「飛ばし」と言われる手続きです。
ただし、附置義務駐車場として利用する場合にも条件があり、
- 新築しようとするビルからの距離
- ある程度の長期賃貸借契約とすること
- 一部車室のサイズ条件を満たしていること
- 貸し出す側のビルの附置義務台数を確保した上での余剰分のみ有効
などの条件があり、さらに行政との協議の中でこれ以外の要請が出てくることもあります。
もちろん、かなりのレアケースではありますが、条件に当てはまるとかなりの収益になります。
私が扱った際は契約の単価も高く契約でき、さらに数十年単位での長期契約になりました！
車庫証明手数料 | 駐車場 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
駐車場を所有していて、月極契約をしている場合、契約者側から「車庫証明」の発行を依頼される場合があります。
正式名称は「自動車保管場所証明書」と言います。
車を購入する際に、駐車場のオーナー側からきちんと駐車場を契約していますという証明に使用します。これがないと車を購入する事ができません。
書類自体の発行は非常に簡単で、
- 駐車場の住所・名称
- 契約者名
- 契約期間
- ビル側の記名捺印
- 駐車場図面・区画・サイズ等を記載
必要なのはこの程度の情報程度です。一度フォーマットを作成してしまえば５分〜１０分程度で作成完了です。
上記の書類の発行手数料を数千円と設定しておくと、簡単な書類発行が収入になります。
入居者が法人の場合、経費で社用車を頻繁に入れ替えたりすることもありあます。
事前に設定して、契約書に盛り込んでおくことをお勧めします。
駐輪場 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
駐車場だけでなく、駐輪場も収益を生むことが可能です。
駐輪場は駐車場と比較すると関係省庁への届出が簡易的なこともメリットです。
- テナント来客専用スペースとして月極契約
- テナント従業員専用のスペースとして月極契約
- ビル内の飲食店のUber Eats配達員用のスペースとして（店側に契約を依頼）
- レンタサイクルスペースとして月極契約
特にUber Eatsとレンタサイクルの利用についてはここ最近のトレンドとして増えてきた印象があります。
特にレンタサイクルは行政の政策でもあり、かなり増えています。
環境にもいいので、個人的に注目していきたいです。
ただし、ビルへの一般来館者用の駐輪場も一定数用意しておいた方がいいです。
路上などに自転車を放置されると、ビル側にクレームが来る原因になります。
倉庫 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
貸室に加えて、倉庫としての需要も根強くあります。倉庫用の区画の特徴、注意点としては
- 空調がない場合もある
- 貸室と比較して賃料単価が安い
- 駐車場に隣接していると良い
- 台車などの搬出搬出が重視される（段差が無いとよし）
もし自社で使用していて、持て余している倉庫がある場合、賃貸に出して収入増につなげることも可能です！
ただし、地下などにある倉庫の場合、地下の湧水槽や受水槽のマンホールの入り口になっている場合があります。
数ヶ月に一度、清掃のために立ち入らなければならない場所もありますので、注意が必要です。
まれに、消火設備のある部屋を倉庫として使用してしまっているケースを見ますが万が一の時に危険なのでやめましょう！
屋上基地局 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
ビルの前面道路の通行量が多い場合、携帯電話各社より屋上の使用に関しての打診が来る事があります。
ビルの中の電波状況が良くなるわけではありませんが、家賃なども相談できるので積極的に活用していきましょう。
聞いた話ですが、ビルの屋上に設置する基地局の電波はお風呂のシャワーのような軌道で周辺のユーザー向けに増強するもののようです。
５Gの開始に伴い、各社の設置も増えている印象です。
賃料については貸室と同様とまではいきませんが、ただ貸し出すだけで収入が上がるので個人的にはどんどん設置していきたいと思っています。
ただ、設置の際の注意点もありますので、別記事にてまとめています！
撮影場所としての利用 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
ビルの専有部だけではなく、外周部や共用部が広い場合や特徴的な場合、撮影場所としての利用依頼が来る事があります。
- CM撮影
- ドラマ撮影
- 映画の撮影
- 企業のプロモーション素材 など
今後はYouTube関連などの撮影も増えてくるのではないかと思います。
上記について場所を提供した事がありますが、ドラマや映画は長期間の利用になる傾向があります。
料金は１日あたり数万円程度の収入が見込めます。
ほとんどありませんが、有名な俳優さんや女優さんがくる際は立ち合いと称して見に行ってしまいますね！
詳しくは別記事でまとめています！
自動販売機 | 証明写真機 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
ビルの軒下や共用部などの有効活用として
- 自動販売機
- 証明写真機
などがあります。
設置については設置業者さんから営業にきたり、こちらからホームページ経由でアプローチするケースなどがあります。
収益の内訳についてですが固定の家賃などではなく、売り上げに応じた変動制のことが多いです。
電気代はビル側で負担する代わりに、自動販売機、証明写真機の利用件数に応じた売上金をもらいます。（日々のメンテナンスや集金作業に関する出費は特にありません）
設置を検討する際の注意点としては、
- 近くまで電源を引っ張ってくることのできる場所であること
- そもそも人通りが多くないと収益が上がらない
町中で、「最安！８０円〜」と言った自動販売機を見かけますが、あれは１本あたりの売り上げを削って集客にシフトしているためです。ビルオーナー側の負担で安くなっています。
スペースを空けておいても勿体無いので、有効に使えたらいいですね！
ガチャガチャ設置 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
さらに意外と侮れないのがガチャガチャです。
商業施設などにガチャガチャ専門店もあるほど、売り上げが上がる可能性があります。
設置を検討する際には下記を確認しましょう。
- 設置場所に電源は原則不要
- ただし、両替機が近くにあると良い
- 夜間などに完全に施錠できる場所でないと不可
自動販売機と異なり、防犯性能が高くないので設置場所は制限されるようです。
屋上広告塔 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
ビルの屋上に広告塔を設置して、収益を得ることも可能です。
人通りの多い交差点に面している場合など、ビルの立地に左右されますが、毎月入ってくるのはありがたいです。
- 屋外広告物申請許可などが必要
- 広告塔も建築物なので簡単に増築は不可
- 掲出される看板がビルのイメージになりがち
一般的に、サインを掲出する費用、撤去時の費用は利用者（＝入居者）
広告塔本体のメンテナンスはビル側負担
とする事が多いです。面積が大きいとそれなりの金額になります。
壁面広告 | 貸室賃料以外のビル収益一覧
屋上広告塔と少し似ていますが、ビルの壁面も立派な収入源になり得ます。
ビルの前面道路などの人通りに左右されますが、広告を出すことで固定収入につながります。
以前管理していたビルのお隣に大規模店舗がオープンしたときに設置を打診されました。
壁面に看板がない場所でしたが、下地から幌から全て先方負担で、月に数十万円の収入になったときには驚きました。
ビルのエリアによっては屋外広告物に規制のあるエリアもあります。
また、ビルの外壁面積に対して広告を掲出していい面積も決まっていますので、新設する際は行政など関係各所へ確認しましょう。
ネーミングライツ | 貸室賃料以外のビル収益一覧
これは一番馴染みがないかもしれません。「ビルの名前だけ売ること」です。
ビルには〇〇ビルという名前がついていますのでその名称に契約先の任意の名前が入ることになります。もちろん、収入になる一方で
- ビルを売却したのかと思われる
- 入居しているテナントからは少し抵抗が出る
- 入居企業のHPなどにもビル名称が入っている場合が多いので変更依頼をする必要がある
- ビル側のHPなどでビル名称が入っている場合、変更する必要がある
上記のデメリットが考えられます。
自社ビルの場合はビル名に会社名などが入っているケースが多いですし、名前に愛着がある方も多いです。
案外ハードルの高い選択肢かと思います。
終わりに | 貸室賃料以外のビル収益一覧
今回は、貸室の賃料以外に考えられるビルの収益増の方法についてまとめました。
貸室が満室！もしくは満室に近い場合でも、賃料単価を下げていたりすると想定していた収入に届かないこともあると思います。
また、少しでも収入を増やすためにビルの共用部分なども、再度見直してみるのもいいと思います。
１円で多く収益を積み重ねていけるといいですね。
最後までお読みいただきましてありがとうございました！
私はビルオーナー側の管理担当として１０年以上の勤務しています。
全て実体験です。こんなこともあるのか〜と参考になれば嬉しいです。