プロパティーマネージャーとは | ビル管理 | アセットマネジメントとの違いも解説

プロパティマネージャー

この記事を読んでほしい人 | プロパティマネージャーとは

この記事は、

  • プロパティマネージャーとは何をする人なのかが知りたい
  • プロパティマネージャーとして働くことになったが、業務内容が知りたい
  • 自社ビルの管理担当となったが何をしたらいいかわからない

このような方向けに書いています。 

ほぞ

私は現在進行形でプロパティマネージャーをやっています。この記事では簡単に概要から順にまとめています。

この記事の内容 | プロパティマネージャーとは

ほぞ

どちらもビルやアパートなどの建物を管理する仕事ですが、役割によって呼び方が異なります。10年以上従事している経験からまとめて行きます!

プロパティマネージャーとは?

ほぞ

まずは基本的なところから説明していきます!

そもそも、プロパティマネジメントとは? 

プロパティ(property = 財産・資産) 

マネジメント(manager = 管理) 

すなわち、不動産などを管理する立場の人のことを指します。 

プロパティマネージャーの目的 | プロパティマネージャーとは

ビル

建物を問題なく維持していくことを目的としています。 

入居者への対応と、建物への対応、どちらも必要です。 

アセットマネジメントとは | プロパティマネージャーとは

 ちなみに、よく似ていて混同されがちなアセットマネジメントについてもお話ししていきます。

アセット(asset = 資産) 

マネジメント(manager = 管理) 

和訳だけ見ると非常に似ていますが、主に投資用不動産を取り扱う仕事と認識しています。 

ほぞ

扱う不動産が投資目的か、そうではないかの違いです。

アセットマネージャーの目的 | プロパティマネージャーとは

投資用不動産を取り扱い、物件の利回りを最大化することを目的にしています。 

投資用ふどうさんと通常の不動産の違いとしては、また株主の目も厳しいので、事業年度ごと、半期ごと、四半期ごとに決算の報告を厳しく求められます。 

投資用不動産の場合は、オーナーである投資家から建物を預かり、プロパティマネージャーの会社などを選定する立場になることもよくあります。 

ほぞ

アセットマネジメント(=AM)がオーナーの代行者としてプロパティマネジメント(=PM)に対してさまざまな指示を出すことも多いです。

ファシリティマネジメントとは | プロパティマネージャーとは

アセット

ファシリティ(facility =施設・環境)   

マネジメント(manager = 管理) 

ファシリティマネジメントについては、認定ファシリティマネージャー試験を扱っている公益社団法人日本ファシティマネジメント協会によると 

ファシティマネジメント(FM)とは、「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」のことです。

2018年(平成30年1月発行『公式ガイドファシリティマネジメント』より
ほぞ

ここだけ見るとプロパティマネジメントとファシリティマネジメントの違いがあまり感じられませんね。

個人的には、

  • テナント対応や契約業務などのソフト面も見るのがプロパティマネジメント 
  • 点検、工事、施設運営などハード面を主に見るのがファシリティマネジメント 

と認識しています。 

プロパティマネジャーの仕事内容とは 

仕事

すでに入居しているテナントの対応を例に取り、主なものを下記に挙げていきます。 

毎月の家賃・共益費・水道光熱費等請求 | プロパティマネージャーとは

 ビルが大きければ金額も大きいです、毎月の電気使用量を検針して請求書を作成するだけでも大変です。支払いが遅れたときには督促や、入金管理も行います。 

ちなみにわたしが担当して取り扱っているビルは入居企業100社以上、月額家賃6億円くらいのビルを担当しています。

消費税の増税があった時の請求書のシステム改修と金額確認は大変でした。

点検の手配 | プロパティマネージャーとは

ビルが大きいと法定、任意問わず点検が多くあります。 

中には、テナントの内部(専有部)への立入が発生する者もあるため、その段取りも行います。 

アパート管理の主な点検については別記事でまとめています。

委託業者の管理 | プロパティマネージャーとは

 床面積が50,000㎡を超えると「防災センター」の設置義務があります。またこの規模になると業者さんを委託していろいろお願いをするのですが、「警備」「設備」「清掃」をそれぞれに委託して日常的に仕事をしますので、その人たちの管理も大切です。 

日常工事の管理 | プロパティマネージャーとは

 テナントが多いと、

  • 引っ越し
  • 間仕切り変更工事
  • 大型納品

などでテナントが手配した業者の作業もたびたび発生します。

その業者が問題なく入館して作業をしているか、騒音や臭いを出していないかの確認も行います 

クレーム処理 | プロパティマネージャーとは

クレーム対応

テナントからのクレームもよく受けます。主なものとしては 

  • 上や隣の区画の音がうるさい
  • 臭い匂いが外から入ってくる
  • 室内が暑い(もしくは寒い)
  • 給湯室などの共用部の使い方が悪い人がいる
  • 虫・ネズミが出た 

などなど。お問い合わせレベルから本当に困っている問題の解決まで、幅広く対応します。

終わりに | プロパティマネージャーとは

ほぞ

今回は入門編で大枠だけお話ししました。業務請負の幅も広く、また楽しい仕事なのでいろいろな切り口からお話ししていきます!

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました!