この記事を読んで欲しい人 | リノベーション | 種類 | 内容
この記事は、
- 不動産のリノベーションに興味がある
- リノベって何すればいいの？
- 不動産投資をしているが空室対策はどうすればいい？
このような方に向けて書いています。
目次 | リノベーション | 種類 | 内容
不動産管理会社の時は投資家のオーナーさんも多かったです。
リノベを提案して工事後に賃料が上がったり、空室が埋まったりすると最高に嬉しいです！
空室を抱えている場合、その主な原因はエリアの特性や競合する物件と比較した競争力や、対象の不動産の構造などにより異なります。
上記を解決するためにリノベを検討する場合、実際に入居者を募集する仲介業者さんとしっかり情報共有をするといいと思います。
入居者さんの目線と一番近い仲介業者さんの意見も大切にしたいですね！
カメラ付きインターホン | リノベーション | 種類 | 内容
募集の際には防犯面はかなり大事です。
ドアのインターホンがただのチャイムだと、ドアスコープを覗くか、ドアを開けるまで誰だかわかりません。
ドアのチャイムをカメラ付きのインターホンに変えるだけで防犯性能が上がります。
むしろ、無い方が悪い意味で目立つと思います。早急につけましょう！
案外盲点なのが、マンションの入り口はオートロックで画面付きの一方で、
玄関のドアはカメラがない物件もたまに見ます。
同じマンション内でも誰が住んでいるかわかりません。できればエントランスも、各住戸入り口のどちらもカメラ付きであると一番です。
マンションエントランスのオートロックは誰かについていけば入ってしまうこともできますので、用心したい場合は玄関のチャイムもカメラ付きになっていると、なお安心ですね。
エアコン交換 | リノベーション | 種類 | 内容
内見の時にエアコンが古かったり、スイッチを入れた時に臭ったりするだけでマイナス印象です。
高性能の最新機種！である必要はありませんが、壁や天井の白色と比較して黄ばんでいたり、見た目の印象が古く見える場合は交換してしまうのもおすすめです。
内見の時に、「契約してくれたらエアコンを新しくします！」というのもかなり有効です。（当然ですが、オーナーさんとは事前に話しておきましょう）
追い焚き付き浴室 | リノベーション | 種類 | 内容
入居中の部屋に工事する場合、一番喜ばれるのはこれだと思います。
追い焚き機能がついていないお風呂の湯温調整は案外コツが要りますし、お湯を止め忘れて溢れてしまうことも。また、冬などはすぐに冷めてしまいます。
冷めてしまって温め直す場合や、逆に熱すぎてすぐに冷ましたい場合も追い焚き機能があると非常に便利です。
一度使うともう当たり前ですし、退去防止にもなりますよ！
一方で、入居者の中には工事のために部屋に入られるのを嫌がる人がいますので、そこの調整は気を遣いましょう。
入居中の部屋は入居者さんが望まなければ、無理に工事しなくてもいいと思います。
浴室乾燥機 | リノベーション | 種類 | 内容
これもあると非常に助かります。男性の一人暮らしだとあまり使用しない人もいるようですが、女性の評価は高いです。
- 雨で洗濯物が乾かない場合
- ファミリーで洗濯物が多い場合
- 外から洗濯物を見られたくないので部屋干しにする人
上記の方々にとっては非常に喜ばれますね！
近くにコインランドリーがあればいいじゃない！
梅雨などは混んでいていつでも使えるわけではないですし、洗濯物を持ってコインランドリーに行きたくない方もいらっしゃいますね。
内装リニューアル | リノベーション | 種類 | 内容
設備を変えられない場合や、一通り変えたけどまだ空室が続いている場合は内装のリニューアルを検討しましょう。
１つの部屋だけの床や壁を新しくするだけでも立派なリノベーションです。広告に記載できるだけでも競合物件との差別化も図れますし、畳の部屋を洋室にしたりするリノベもおすすめです。
リノベーション！と聞くと構えてしまいますが、賃貸アパートで退去した後の原状回復工事の際にまとめて実施してしまうこともありました。
ただの原状回復工事でも業者さんを入れてもろもろ実施します。次の募集を有利に進めるためのバリューアップと考えると、リノベの敷居が少し下がりますね！
間取り変更 | リノベーション | 種類 | 内容
築年数が古い物件だと、一部屋が狭く、『2K』などの間取りの部屋も見かけます。
今はほとんどのお客さんがポータルサイトで目星をつけてお部屋探しをするので、そういった間取り表記の部屋はかなり早い段階で候補から外れます。
時代の変化で、狭い部屋が多い間取りではなく、広いリビングが好まれます。
思い切って壁を壊して広い１LDKなどに変えられると理想です。
ただ、口で言うのは簡単ですが、工事に入るにあたっては
- 工事費用
- 工事期間（＝募集できない期間）
- 工事によって賃料を上げられるか
- 近隣の競合物件との比較
などを仲介業者さんとも密に情報共有して、オーナーさんに提案する必要があると思います。
オーナーさんは、決まらないなら値下げ！といってくることもあります。
これらををしっかりまとめて、長期間決まらなかった物件をリノベして、値上げしてすぐ成約したことがあります。
すごい達成感でオーナーさんにも喜ばれました！
終わりに | リノベーション | 種類 | 内容
比較的簡単にできる設備交換から、大規模リノベーションまで、不動産管理の中でよく扱った事例を紹介しました。
もちろん、ここに挙げただけではありません。物件の数だけリノベーションの種類があると思っていますが、リノベーション検討時の参考になれば嬉しいです！
リノベしたての部屋は新築の匂いがして、テンション上がりますね！
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました！
不動産管理管理会社時代には、管理棟数200棟、戸数で2,000戸以上を管理してきました。修繕工事〜大規模なリノベまで行いました。この記事は、その実体験からまとめます。