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この記事は
- ビル経営（不動産管理・投資など）に興味がある
- ビル経営をすでに手がけているが、将来が不安
- ビル経営、不動産にはどのようなリスクがあるかが知りたい
このような方向けに書いています。
もくじ | ビル経営 | リスク | 一覧
- 欠陥・瑕疵のリスク（法的・物的）
- 環境のリスク
- 長期化するリスク
- 資金調達のリスク
- 権利に関するリスク
- 市場リスク
- コストの増加リスク
- テナント使用方法に関するリスク
- テナントの集中に関するリスク
- 災害のリスク
- 所有者責任に関するリスク
- 不動産の偏在に関するリスク
- 売却におけるリスク
- おわりに
不動産は、よくよく調べないと外からでは瑕疵などはわかりにくいです。リスクと向き合い、長期的に付き合っていきましょう！
欠陥、瑕疵のリスク | ビル経営 | リスク | 一覧
購入した物件に欠陥や、瑕疵があるケースがあります。物的な瑕疵と、法的な瑕疵の両方が考えられます。
瑕疵とは、造成不良や設備の故障など、取引の目的である土地・建物に何らかの欠陥があることをいいます。不具合ともいい、キズがあることを意味します。
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物的欠陥、瑕疵のリスク | ビル経営 | リスク
購入した建物に物理的に欠陥、瑕疵が存在しているリスクです。具体的には雨漏りや耐震強度の不足などが挙げられます。
建物の売買には瑕疵担保責任があるのである程度は購入後も売主に賠償などを求めることができますが、瑕疵を知った時から１年以内に行使しなければならないなど、一部制限されています。
売買の目的物に隠れた瑕疵（通常では見つからない欠陥）があったとき、売主が買主に対して負う責任のことを、瑕疵担保責任といいます。
買主は、善意無過失（気がつかなかったことに落ち度はない）の場合に限り、損害賠償や契約の解除を求めることができます。ただ、この権利は瑕疵を知ったときから1年以内に行使しなければなりません。新築住宅を建てた場合などの請負契約においては、木造で引越しから5年間、鉄筋コンクリートの場合は10年間、修繕や補修の請求ができます。また、宅建業者が売主で買主が個人の場合は、買主に不利な特約は無効とされています。ただし、引渡しから2年以上とする場合は有効です。
なお、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略称「品確法」）においては、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保期間が最低10年間となっています。
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このリスクへの対策としては、事前に調査することです。専門機関などにエンジニアリングレポートの作製を依頼することも一つです。
法的欠陥、瑕疵のリスク | ビル経営 | リスク
法的な欠陥を抱えているリスクです。例を挙げると、物件を購入する際の売主さんが本当の所有者でない場合や、第三者の権利を阻害していることです。購入後にある程度の時間が経過した後から判明することもあります。
また、物件を購入した後に隣地との境界確認ができておらず、購入後に紛争が発生し、面積が減ってしまったり、損害賠償が発生することもあります。
さらに、建物が既存不適格建築物件であった場合は改修などの際、現在の法律に準拠させるために多額の費用が発生することがあります。
既存不適格建築物とは、建築時には適法であったものが、法改正によって不適格になった建物のことです。
建築したときは、建築基準法など当時の法令に適していたものの、法改正や都市計画の変更などにより、現行の規定に適合しなくなった建築物のことをいいます。違法建築物とは異なります。
1950年に制定された建築基準法は、現在までに何度となく改正されてきました。そのために、建築時は適法であったものでも、その後の法改正によって、基準を満たしていない建築物が多く存在することになりました。
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対策としては、売買前には登記簿だけではなく法定点検などの調査についても入念に行うこと。また、売買契約には条例なども含めた考えられる法改正等を可能な限り盛り込むことが必要です。
環境のリスク | ビル経営 | リスク
新築や物件取得後の工事の際に、
- アスベストの発生
- 土壌汚染
- PCBの発見
- 工事中の環境汚染（騒音・振動・日影・電波障害・ビル風等）
などへの対処が必要になるリスクが考えられます。
対策としては、購入前に土壌調査などを実施することや、工事の時には騒音、振動などを発生させない工法を採用することなどが考えられます。
時間のリスク | ビル経営 | リスク
関係する利害関係者との交渉や行政の申請関係が長期化すること、工事などの工程の遅れ、地下埋設物の発見によるスケジュールの遅れなどがこれに含まれます。
対策は、権利関係の事前確認をおこなうこと。事前にボーリング調査を行うこと。近隣などの情報の事前入手などです。
資金調達のリスク | ビル経営 | リスク
基本的に多額の資金を必要とするビル経営。銀行などからの借り入れを行うことがほとんどだと思いますが、その借入金の金利変動の可能性が大きなリスクです。
対策としては、自己資金を増やすことや、固定金利で借りること、ノンリコースローンを利用した借入などがあります。
ノンリコースローン(non-recourse loans)とは、非遡及型融資といい、対象物件の事業収益または事業資産の範囲に債務履行が限定された融資のことです。
借手は、対象物件の事業以外に資産を処分してまで、債務の返済を求められることはありません。その分、金利は高くなります。近年、銀行間でノンリコースローンの貸出し競争が過熱する傾向がありますが、事業に対する判断を誤れば、融資側も損失を被ります。事業に対する適切な判断が求められる融資です。
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権利に関するリスク | ビル経営 | リスク
借地権、共有持分、区分所有などの場合、自分だけの意思決定ではなく利害関係者との絡みで様々な制約が存在します。
共有物件では処分などの際に他の共有者の合意が必要になります。
対策としては、可能な限り権利関係を整理する事です。たとえ持分がわずかであっても共有者なので、その共有分までまとめて購入してしまえれば理想なのですが・・・。
市場に関するリスク | ビル経営 | リスク
ビル自体の問題ではなく、取り巻く市場の影響を受けて相対的に価値が下がるリスクです。
- 人口減などによる需要の減少
- 近隣のビルなどの建築による供給過多
- 経年によるビルの陳腐化
- 立地の不人気化
などが考えられます。競争力が落ちると、賃料の下落や、空室率の増加につながります。
対策としては仲介業者などのレポートで市場の動向を把握することや、エリアの活性化に取り組むことなどが挙げられます。
コストの増加リスク | ビル経営 | リスク
- 水光熱費等の高騰
- 修繕費の増加
- 各種保険料の値上げ
- 経済インフレ
- 公租公課や人件費の増加
これらの要因によるコスト増が考えられます。
この項目についてはこれといった対策がないのが現状です。
修繕費増加の対策としては管理会社などに依頼する見積もりを相見積もりとするなどがよく言われますが、やりすぎはほどほどに。。
テナントの使用方法に関するリスク | ビル経営 | リスク
ビルに入居しているテナントが建物に対して変更工事を実施した場合や、内装の変更を実施したことで法令違反状態となり、改善のための工事が必要となるリスクです。
また、テナントの属性によりビルのグレードが下がることのリスクもここに含まれます。
対策として、契約書で法令違反となる工事などは禁止する特約を入れることや、契約前の入居審査を適正に行なうことなどが考えられます。
テナントの集中に関するリスク | ビル経営 | リスク
ビル１棟、丸ごと同じテナントが入っている場合、そのテナントが退去した場合や業績不振で支払いが滞った時の影響は甚大になります。
また、入居テナントの業界が偏っている場合も、同様に業界の影響を受けやすい事があります。
対策としては複数のテナントを入れてリスクヘッジをする事。異なる業界の企業を入れる事ができるとさらに有効です。
災害のリスク | ビル経営 | リスク
- 地震
- 台風
- 洪水
- 火災
- 停電
- 盗難
- テロ
などの事故により損害賠償が発生する事があります。
対策としては、防災訓練の定期的な実施や、各種保険への加入などが考えられます。日本は災害が多いので限界はありますが・・・
所有者責任に関するリスク | ビル経営 | リスク
所有する不動産の瑕疵などを原因として、第三者に損害を与えた場合は損害賠償責任が生じます。
特に建物は、占有者に過失がない場合は民法上、所有者が無過失責任を追うので注意が必要です。
対策として、適切な維持管理や予防保全を行う事や、施設賠償保険を付与する事が必要です。
不動産の偏在に関するリスク | ビル経営 | リスク
所有する不動産が複数あり、それが特定の地域に偏っている場合や、特定の業種ばかりになっている場合が考えられます。
所有する物件が少ないときはあまり意識することはないかもしれません
ただ、不動産投資やJーREITで投資先を判断するときにも使える考え方です。
対策は、地域や業種を分散することです。
売却におけるリスク | ビル経営 | リスク
不動産が共有になっている場合や、他の権利者により売却が制限されるリスクです。
入居テナントがいる場合もそのテナントに関連してさまざまなリスクがあります十分に注意が必要です。
対策としては、可能な限り、売却時の制限となる事柄を事前に把握しておくことです。
おわりに | ビル管理 | リスク
不動産経営においてはこれまで紹介したとおり、多種多様なリスクが存在します。
リスクは完全になくすことはできませんが、有効的な対策を講じることである程度減らすことは可能です。
不動産の種類に応じて、それぞれのリスクの大きさは異なります。しかし準備すれば必要以上に恐れることはありませんよ。
最後までお読み頂きまして、ありがとうございました！
この記事はただひたすらにリスクを列挙する内容になっています。少しネガティブに見えますが、不動産は大きな買い物です。リスクを事前に見極めるという意味では必要だと思います！